Новые правила регистрации недвижимости

В июле 2015 года Президентом РФ был подписан новый закон о регистрации недвижимости – ФЗ № 218 от 13.07.2015г. Данный нормативный акт вносит существенные изменения в порядок и сроки регистрации прав на недвижимость, а также в правила постановки на кадастровый учет, уточняет основания для отказа в регистрации и возврата документов без рассмотрения, устанавливает ответственность за действия (бездействия) должностных лиц и органов при проведении кадастрового учета и регистрации, определяет условия выплаты компенсации при лишении недвижимости и т. д. Но главной особенностью данного правового акта и важнейшим изменением в сфере регистрации недвижимости является создание Единого реестра недвижимости, включающего сведения ГКН и ЕГРП.

Новый закон о государственной регистрации недвижимости вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением отдельных норм. Так, например, положения о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН и при компенсации ущерба, причиненного лицу или его имуществу действиями регистрационных органов, вступают в силу с первого января 2020 года. Рассмотрим более подробно наиболее существенные изменения, вносимые ФЗ № 218.

Новый Единый государственный реестр недвижимости

В настоящее время регистрация и постановка на учет недвижимости осуществляется Росреестром и повдевомственным ему органом: кадастровой палатой. ФГБУ "Кадастровая палата" (далее КП) осуществляет непосредственно функции по постановке на кадастровый учет и хранению информации об обьектах недвижимости, Росреестр осуществляет регистрацию прав, ограничений на них и обременений на обьекты недвижимой собственности и ведет Единой гос. реестр прав (ЕГРП).

С 2017 года функции по постановке на учет и регистрации прав на недвижимость будет осуществлять только Росреестр. А сведения из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и ЕГРП будут содержаться в едином реестре – ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Данные изменения позволят упростить действующий порядок действий по постановке на учет и регистрации недвижимости, сведя к минимуму бумажную волокиту и длительные сроки ожидания. Необходимость обращения в два органа и подготовка соответственно двух комплектов документов для КП и Росреестра с 2017 отпадает, ведь указанные действия с недвижимым имущестом будет производить только Росреестр, и осуществляться они будут единовременно (за исключение указанных в ФЗ № 218 случаев), по одному пакету документов.

Кроме того введение единого реестра недвижимости позволит облегчить порядок получения сведений и актуализировать их. Ведь на настоящй момент информация, содержащаяся в КП и Росреестре, часто не согласована, что вызывает трудности при совершении определенных операций и разногласия с налоговыми органами при начислении налогов.

Также стоит отметить, что новый реестр недвижимости ЕГРН будет вестись в электронном виде, за исключением реестровых дел. В настоящее же время кадастр недвижимости и реестр прав ведутся преимущественно на бумаге.

Упразднят свидетельства о собственности

В ФЗ № 218 нет больше упоминания свидетельства о регистрации права собственности. Следовательно, с 2017 г. рег. орган больше их не будет выдавать. Доказательством же того, что объект недвижимости находится в собственности, будет служить выписка из реестра ЕГРН. Данная выписка также будет служить свидетельством того, что объект находится на кадастровом учете. На самих же документах – договоре купли-продаже (или иных сделок) и т. д. – будут ставиться соответствующие официальные отметки. В настоящий момент свидетельство о собственности – это один из основных документов, доказывающих право обладания объектом недвижимости.

Сроки и место постановки на учет и госрегистрации

Новым законом о регистрации недвижимости заметно уменьшаются сроки совершения действий по операциям с недвижимостью. В настоящий момент срок гос. регистрации и кадастрового учета составляет по 10 рабочих дней на каждую операцию и плюс два дня, если документы предоставляются через многофункциональный центр (МФЦ). После вступления в силу ФЗ № 218 сроки регистрации прав на недвижимость и постановки на кадастровый учет значительно сократятся и будут составлять:

• 5 рабочих дней для постановки на учет;
• 7 раб. дн. для гос. регистрации прав собственности ;
• 10 раб. дн. для одновременной регистрации и учета.

При подаче документов через МФЦ сроки увеличатся на 2 рабочих дня.

В отношении срока регистрации недвижимости по ипотеке необходимо отметить следующее:

• 5 раб. дн. новым законом отводится на регистрацию ипотеки жилых помещений;
• 7 раб. дн. на ипотеку земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений. Указанный срок снизится до 5 дн. в случае регистрации на основании нотариально заверенного договора ипотеки или договора влекущего ее возникновение.

В настоящий момент срок регистрации ипотеки жилых помещений составляет 5 дн., а нежилых, зданий, сооружений и земли – 15 дн.

Стоит отметить еще одно новшество в ФЗ № 218, касающееся места регистрации и учета недвижимости. С 2017 года зарегистрировать и поставить на учет недвижимость можно будет в любом подразделении Росреестра или МФЦ, перечень которых, будет размещен на сайте Росреестра.

Напомним, что на данный момент документы о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется по месту нахождения данного объекта в пределах кадастрового округа, а регистрация прав на него – по месту нахождения в пределах регистрационного округа.

Постановка на учет и госрегистрация по новому

ФЗ № 218 предусмотрена одновременная постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности, если сведения об объекте отсутствуют в ЕГРН. На данный момент эти действия ведутся раздельно. Однако ситуации, когда данные действия будут осуществляться отдельно, тоже новым законом предусмотрены.

1. Единовременная регистрация объекта недвижимости и кадастровый учет будут осуществляться Росреестром согласно ФЗ № 218 при:

• Создании объекта недвижимости (за исключением случая, когда кадстр. учет можно осуществить без рег. права);
• Образовании объекта недвижимости (за исключение случая изъятия земельного участка и (или) расположенного на нем объекта);
• Прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы в реестре недвижимости;
• Образовании или прекращении существования части объекта, на которую распространяются ограничения прав и обременения, подлежащие регистрации.

2. Единовременная регистрация и кадастровый учет объекта недвижимости не будут осуществляться Росреестром согласно ФЗ № 218, если сведения уже об объекте имеются в ЕГРН и, следовательно, регистрируется только переход права собственности или подтверждение ранее возникших прав. Также одновременность не предусмотрена при:

• Создании объекта недвижимости, основанием чего является разрешение на ввод объекта кап. строительства в эксплуатацию, данное органами гос. власти, местного самоуправления и т. д.
• Прекращении существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;
• Изменении основных характеристик объектов.

Госрегистрация и постановка на кадастровый учет без личного участия

Новый закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает внесение сведений в ЕГРН без личного участия правообладателя в рамках межведомственного взаимодействия госорганов, органов местного самоуправления, судов и нотариусов. Информация, поступившая от этих органов вносится в реестр, о чем, в последствие сообщается собственнику.

Внесение записи о возражении бывшего правообладателя

Законом № 218-ФЗ сохранена возможность лица запрещать совершение каких-либо регистрационных действий по принадлежащему ему имуществу посторонними лицами без его непосредственного присутствия. Эта норма позволяет пресечь возможные незаконные действия, связанные с регистрацией сделок с недвижимостью. Законом № 218-ФЗ данная норма дополнена сроками, в течение которых лицо может обратиться с подобным заявлением. По новому закону он равен 5 рабочим дням.

Не изменен законом и порядок внесения сведений в Росреестр недвижимости прежнего правообладателя о возражении в отношении утраченного права на имущество. Наличие данной записи в реестре, по мнению экспертов, поставит под сомнением честность и непредвзятость будущего покупателя и может послужить при наличии определенных обстоятельств основанием для изъятия у данного собственника спорного имущества.

Основания для отказа в гос. регистрации и постановке на учет

Единственным основанием для отказа в приеме документов на регистрацию прав на недвижимость и постановки ее на кадастровый учет закон называет невозможность установления личности, обратившейся за совершением указанных действий. В настоящее время оснований об отказе в приеме документ законодательством не установлено.

Новые правила регистрации недвижимости, установленные ФЗ № 218, уточняют также перечень причин, по которым документы могут быть возвращены заявителю без рассмотрения. К ним относятся следующие:

• Отсутствие в заявлении о постановке на учет и (или) регистрации прав подписи заявителя;
• Присутствие в представляемых на гос. регистрацию и учет документах подчисток, помарок, исправлений и иных дефектов;
• Несоответствие представленного пакета документов и (или) заявления установленной форме.

Основания для приостановления госрегистрации и постановки на учет

Регистрация права собственности на недвижимость и постановка на кадастровый учет, согласно новому закону может быть приостановлена по 51 причине. К ним, в частности, законодатель отнес сомнения регорганов в подлинности представленных документах, полномочиях заявителя, основаниях для госрегистрации и достоверности сведений, содержащихся в документах.

Приостановление госрегистрации и постановки на государственный учет недвижимости осуществляется на срок:

• До 1-го месяца при непредставлении Росреестру сведений, запрошенных в порядке межведомственного запроса;
• До 3-х месяцев по решению регоргана (за исключением случаев, в отношении которых установлен иной срок приостановки);
• 6 месяцев по заявлению лица (указанная приостановка возможно только один раз);
• До момента окончания регдействий с указанной недвижимостью, документы на регистрацию которых были ранее представлены в Росреестр;
• До вынесения решения суда, если имеется спор в отношении недвижимости, являющейся предметов ипотеки, а также в случае обращения взыскание на данное имущество;
• По иным основаниям, указанным в ст. 26 НК РФ.

Если по истечении указанных сроков обстоятельства, явившиеся основанием приостановки, не будут устранены, в регистрации и постановке на учет заявителю будет отказано.

Ответственность за совершение действий по госрегистрации и учету

Новые правила регистрации недвижимости предусматривают ответственность органа Регистрации, его должностных лиц (государственного регистратора прав) и иных за действия (бездействие) при осуществлении учета и госрегистрации.

Так должностное лицо Россреестра будет нести ответственность:

• За несоответствие сведений, внесенных в ЕГРН, сведениям, представленным на государственный кадастровый учет (ГКУ) и госрегистрацию прав;
• За необоснованное приостановление, уклонение или отказ в постановке на учет или госрегистрации.

Ответственность Росреестра в числе прочего устанавливается за:

• Утрату или искажение сведений ЕГРН;
• Полноту, предоставляемых сведений;
• Отказ в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости и госрегистрации прав на них;
• Внесение сведений с ошибками;
• Отказ в предоставлении сведений и т. п.

Убытки, причиненные Росреестром вследствие ненадлежащего исполнения своих обязанностей, подлежат возмещению в полном объеме. Причем орган регистрации имеет право регрессного требования к органам и лицам, виновным в нарушении прав налогоплательщика.

Компенсация за утрату права на единственное жилье

ФЗ № 218 уточняется ныне действующая норма о компенсации лицу, утратившему право на единственное жилье. Так лицу, утратившему право на единственную жилую недвижимость, и не имеющего возможность ее изъятия у добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, у которого было изъято единственная недвижимость, пригодная для проживания вправе получить из госказны компенсацию в размере не превышающем 1 млн рублей.

Однако необходимо отметить, что получить указанные средства лицо сможет только в том случае, если докажет невозможность истребования недвижимости вследствие смерти должника, отсутствия его правопреемников или исключением из реестра сведений о юридическом лице. Указанная норма вступает в силу с 01 января 2020 года.

По мнению экспертов, столь невысокая компенсация должна мотивировать граждан осуществлять регистрацию договоров недвижимости с привлечением нотариуса. Ведь сделка, заверенная нотариусом, дает право на компенсацию ущерба, причиненного непрофессиональными действиями последнего. Стоит отметить, что указанная компенсация на настоящий момент составляет от 1,5 до 2 млн руб.

Регистрация нового объекта недвижимости, если это самострой

ФЗ № 258 от 13.07.2015г. внес в Гражданский кодекс ряд поправок, регламентирующих порядок признания постройки самовольной. До вступления в силу изменений порядок признания «самостроя» был довольно прост: если в суде доказано, что постройка не нарушает права третьих лиц и не несет угрозы жизни и здоровью, то оформить право собственности на нее не составит труда. Новый закон ужесточил основания для регистрации права собственности на самострой, указав, что для регистрации прав на самовольную постройку владелец должен иметь право на данное строительство на своем земельном участке, а также на момент обращения в судебный орган его постройка должна соответствовать определенным параметрам и правилам, установленным законом.